Eigentumswohnung

Eigentumswohnung – die eigenen vier Wände

Der Weg vom Mieter zum Eigentümer führt oft über eine Eigentumswohnung. Hat man sie, gibt es Rechte und Pflichten, will man sie kaufen, sind ein paar Dinge zu beachten. Der Bauherr, der verkauft, muss die Eigentumswohnung nicht nur bauen, sondern auch das Objekt in solche aufteilen. Dann gibt es noch das Wohnungseigentumsrecht, die Gemeinschaft der Eigentümer und den Verwalter.

Der Fahrplan zur Eigentumswohnung – kaufen, selbst bewohnen oder vermieten

Zum Kauf der Eigentumswohnung braucht man zunächst eine Vermögensanalyse sowie ein Finanzierungskonzept. Ist das Objekt nicht neu, empfiehlt sich ein Immobiliengutachter, der nicht die Interessen des Bauherrn vertritt. Eine Gebäudediagnose, Grobkostenschätzung, ein Energiegutachten mit Thermografieaufnahmen und ein Maßnahmenkonzept, was noch umgestaltet werden könnte. Wichtig ist, dass der Fokus auf dem Gesamtobjekt liegt und nicht auf das eigene Sondereigentum beschränkt bleibt. Eine wichtige Frage ist die nach der Nutzung:

  • Wer soll die Wohnung nutzen?
  • Welche Art Nutzung ist geplant?
  • Wie viele Personen nutzen die Wohnung?
  • Welche Nutzungsdauer ist geplant?
  • Was ist besonders wichtig oder unwichtig?
  • Welche Rolle spielen Architektur, Ambiente und Stil?
  • Welche Technik ist gewünscht?
  • Wie sollen Klima-, Heizungs- und Lüftungsanlage aussehen?

Für die eigene Disposition ist das Raumprogramm wesentlich. Es hängt mit der Art der Nutzung zusammen:

  • Sind es ausschließlich Wohnzwecke?
  • Soll ein Gewerbe ausgeübt werden oder eine Praxis eingerichtet und welcher Raumbedarf wird benötigt?
  • Werden spezielle berufliche Arbeitsräume gebraucht?
  • Wie sieht es mit Kinder- und Gästezimmern aus?
  • Spielt Barrierefreiheit eine Rolle?
  • Sind Haustiere erlaubt und besondere Anforderungen an deren Haltung zu berücksichtigen?

Wenn in der Teilungserklärung die Nutzungsart der Eigentumswohnung ausdrücklich beschränkt ist auf Wohnzwecke, muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Die Einrichtung eines Arbeitszimmers oder Homeoffice kann allerdings niemand untersagen. Wenn zu Hause gearbeitet wird dort keine Besucher empfangen werden, ist das in Ordnung. Für ein Firmenschild an der Hausfassade ist allerdings die Genehmigung der Gemeinschaft erforderlich und für eine gewerbliche Nutzung oder Teilnutzung muss das Gebiet zugelassen sein.

Ist eine Wohnung modern ausgestattet ud frisch renoviert, ist wichtig, dass auch Wasserleitungen und die Elektroinstallation in Ordnung sind. Der Wiederherstellungsaufwand und die künftigen Unterhaltungskosten sind von der Art und dem Alter des Gebäudes beeinflusst. Davon sollte man also genau Kenntnis haben.

DIe Eigentumswohnung – der Verwalter und die Entscheidungen

Wohnungseigentümer müssen gemeinsam entscheiden, welchen Weg sie steuern mit der Wohnanlage. Sie wählen den Eigentumsverwalter als Steuermann, geben aber den Kurs vor. Die Eigentümer bestimmen zum Beispiel, wie viel Geld der Verwalter eintreiben soll von jedem Eigentümer, bestimmen die Bauvorhaben, die als nächstes anstehen und die Verwendung der Instandhaltungsrücklage. Wenn die Eigentümergemeinschaft nicht einig ist, sollten Wohnungseigentümer ihre Rechte kennen. Damit im Normalfall alles glatt lauft, sollten die Eigentümer die Hausverwaltung kontrollieren.

Die Teilungserklärung

In der Teilungserklärung steht genau, welcher Teil der Anlage dem Eigentümer als Sondereigentum allein zusteht und was als Gemeinschaftseigentum allen gehört. Dort sind die Miteigentumsanteile verzeichnet und wie die Kosten aufgeteilt werden, wer wie viele Stimmrechte hat und welche Bestimmungen für den Verwalter gelten.

Die Beschlusssammlung

Alle Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter sieben Jahre aufbewahren, dazu gehören auch Gerichtsurteile und Beschlüsse, für die es keine Mehrheit gab. So ist nachzuvollziehen, ob größere Vorhaben anstehen, ob es Streit gab und ob der Verwalter alle Beschlüsse umgesetzt hat. Interessant ist auch der Vergleich der Jahresabrechnung mit dem vorherigen Wirtschaftsplan. Die Konten sollten auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lauten, dann ist das Geld bei Insolvenz des Verwalters sicher.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Bevor es Streit gibt, sollte sich der potentielle Käufer einer Eigentumswohnung die Gemeinschaft ansehen und insbesondere folgende Fragen klären:

  • Wie ist der Standort zum Arbeitsplatz und zu Schulen und Kindergärten?
  • Wie sind die Versorgungseinrichtungen, die Verkehrsanbindungen, der Erholungswert?
  • Wie groß ist die Anlage?
  • Welche störenden Einrichtungen wie Gaststätten oder Gewerbebetriebe sind in der Nähe?
  • Kann ein Mehrheitseigentümer andere Eigentümer überstimmen: Die Teilungserklärung legt das fest
  • Streitet die Gemeinschaft oder stehen wichtige, kostspielige Projekte an: Das kann in der Beschlusssammlung nachvollzogen werden.
  • Wie ist die Verwendung des Hausgeldes? Wie ist der Stand Rücklagen der Gemeinschaft? Das steht in der Jahresabrechnung.
  • Nachlesen, was im Verwaltervertrag steht.

Kaufmöglichkeiten der Eigentumswohnung

Zum Erwerb der neuen Eigentumswohnung ist der Kauf vom Bauträger seit langem üblich. Seit einigen Jahren werden Eigentumswohnungen auch verkauft als Bauherrenmodelle, Erwerbermodelle oder in vergleichbarer Rechtskonstruktion. Dabei wird das Gebäude oft nicht neu erstellt, sondern das bestehende Haus modernisiert sowie in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Wenn nur ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit dem Nutzungsrecht angeboten wird an einer Wohnung, ein sogenanntes Bruchteilseigentum, ist besondere Vorsicht geboten. Daneben gibt es die Möglichkeit des Zweiterwerbs der Eigentumswohnung vom vorherigen Wohnungseigentümer.
Beim Bauherrenmodell ist der Käufer selbst Bauherr. In der Regel hat der Anbieter, der als Baubetreuer fungiert, umfassende Vollmachten, die notariell beurkundet werden müssen. Er schließt dann im Namen des Käufers sowie auf dessen Rechnung die erforderlichen Verträge, um Objekt zu errichten, beispielhaft mit dem Grundstücksverkäufer und den Baufirmen. Für Fertigstellung sowie mängelfreie Herstellung haften in der Regel nur die Baufirmen, aber nicht der Bevollmächtigte. Der Bauherr kauft somit nicht die Eigentumswohnung zum Festpreis, sondern errichtet mit anderen Käufern zusammen auf eigene Rechnung und Gefahr eine Eigentumswohnungsanlage.

Beim verdeckten Bauherrenmodell bleibt der Erwerber ebenfalls Bauherr. Der Kauf des Grundstücks sowie die Errichtung des Bauwerks werden in zwei Verträge aufgespalten mit verschiedenen Personen, hinter denen ein Unternehmer steckt. Über ihn kauft der Käufer von dem Eigentümer das Grundstück. Daneben schließt er einen Vertrag mit dem Unternehmer über die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück ab. Beide Verträge sind notariell zu beurkunden, weil sie ansonsten unwirksam sind. Der Bauherr hat bei diesen Modellen große zivilrechtlichen Risiken. Es kommt hier auf die Ausgestaltung der Verträge, auf die Seriosität sowie die Bonität der Vertragspartner an weil die Vertragskonstruktionen kaum durchschaubar sind für einen Laien. Bei einer solchen Bauherrengemeinschaft kommt es vor der Vertragsunterzeichnung auf genaue Kenntnis des Vertragsinhalts und am besten auf die Beratung durch den Notar an.

Das gilt für ähnliche Erwerbsformen ebenfalls. Derzeit sind Erwerbermodelle in Umlauf zum Zweck des Zweiterwerbs. Es geht oft um weit entfernt liegende Eigentumswohnungen.
Mit Hinweis auf hohe Steuerersparnisse gibt es Angebote von Eigentumswohnungen mit Finanzierung, Mietverträgen und verschiedenen Garantien sowie Beratungsverträgen zu einem Gesamtpreis. Vorher sind unbedingt rechtliche Beratungen über Kaufvertrag sowie Besichtigung des Objekts erforderlich.

Für Altbauwohnungen werden auch die bereits beschriebenen Bruchteilsmodelle angeboten. Der Käufer bekommt ein Miteigentum am Grundstück und kann eine bestimmte Wohnung nutzen. Dieses Bruchteilseigentum ist kein Wohnungseigentum. Dabei ist wegen der zivilrechtlichen Risiken wie Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers sehr große Vorsicht geboten.
Hier spielen die erstrebten steuerlichen Vorteile bei Einkommensteuer und Umsatzsteuer die wichtige Rolle. Wieweit sie erreicht werden, hängt vom Vertragswerk sowie den persönlichen Verhältnissen des Käufers ab. Das ist fachlich vom Steuerberater zu prüfen.

Der Zweiterwerb

Wenn eine Eigentumswohnung erworben wird in einer bereits seit langem Zeit bewohnten Anlage, ist die Gemeinschaftsordnung unbedingt zu lesen. Sie kann durch nachträgliche Vereinbarungen von den Eigentümern geändert sowie ergänzt worden sein. Wichtig für eine Wirkung gegen neue Erwerber der Eigentumswohnung ist, dass die Änderungen zum Sondereigentum eingetragen wurden im Grundbuch. Gebunden ist man an gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung wie Abstellen von Kinderwagen und Durchführung großer Reparaturen mit den entsprechenden Sonderumlagen.
Zu beachten ist,dass sonstige Beschlüsse nicht in das Grundbuch eingetragen werden im Gegensatz zu Vereinbarungen und der Teilungserklärung. Der Verwalter hat Kenntnis über solche Beschlüsse, dort sind Niederschriften einzusehen über bisherige Beschlüsse.
Die Gemeinschaftsordnung sieht in der Regel vor, dass ein neuer Erwerber einer Eigentumswohnung bestehende Zahlungsverpflichtungen des Verkäufers übernehmen muss, sowie gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, beispielhaft bei Hausgeldrückständen. Denkbar ist es auch dass, bei größeren Reparaturen in näherer Zukunft höhere Umlagen auf die Eigentümer zukommen.
Der Verwalter weiß, ob Verpflichtungen bestehen sowie zu erwarten sind. Die Regelungen sollten in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Gehen noch Belastungen aus dem Wohnungseigentumsgrundbuch auf den Käufer über und welche Bedeutung sowie Tragweite haben sie?

Da zwischen Abschluss des Kaufvertrages sowie der Eintragung ins Grundbuch oft Monate liegen, obliegen dem Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt als Eigentümer alle gesetzlichen Rechte sowie Pflichten, wenn nicht anderes vereinbart ist wie beispielsweise für fällige Hausgeldforderungen. Er kann noch sein Stimmrecht bei der Wohnungseigentümerversammlung ausüben. Sollte der Käufer die Wohnung bereits früher
nutzen, sollten klare Regelungen getroffen werden über die anfallenden Verpflichtungen wie Hausgeld oder Umlagen und wer das Stimmrecht ausüben soll.
Vom Zweitverkäufer sollten die vorhanden Ansprüche gegen den Erstverkäufer (Bauträger oder die Handwerker abtreten werden.

Als Erwerber ist man an die bestehenden Mietverträge gebunden. Die Kündigung geht nur bei einem berechtigten Interesse am Ende des Mietverhältnisses wie Eigenbedarf, aber das erst als eingetragener Eigentümer der Eigentumswohnung. Ist das Kaufobjekt nach Vermietung umgewandelt worden in eine Eigentumswohnung, ist nach Ablauf von
drei sei Veräußerung ein Eigenbedarf möglich. In betroffenen Gebieten bei Wohnungsmangel ist die Frist auf zehn Jahre verlängert. Dann hat der Mieter bei einer vorgenommenen sowie beabsichtigten Umwandlung ein Vorkaufsrecht.